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剥离房地产业务 赛马小镇项目无疾而终

时间:2020-04-07     人气:262     来源:海南新闻网     作者:admin
概述:曾因“赛马小镇”被投资人高度关注的海南上市公司罗牛山(000735.SZ)日前公告宣布,公司将以关联交易的方式剥离房地产业务,并拟非公开发行股票募集资金不超过27.80亿元、银行贷款不超过5亿元的形式筹集资金重新聚焦养殖业本行。......

曾因“赛马小镇”被投资人高度关注的海南上市公司罗牛山(000735.SZ)日前公告宣布,公司将以关联交易的方式剥离房地产业务,并拟非公开发行股票募集资金不超过27.80亿元、银行贷款不超过5亿元的形式筹集资金重新聚焦养殖业本行。由于不久后公司将注销房地产开发资质,这意味着该公司曾热炒的“赛马小镇”开发计划无疾而终。


剥离房地产 预计换回3.77亿元净利


根据公告,罗牛山将所属的罗牛山广场及罗牛山118C项目增资注入至全资子公司海南锦地房地产有限公司(以下简称锦地房产),再以15亿元人民币+过渡期投入金额+过渡期投入金额的资金占用费(年化利率8%,单利)的价格将锦地房产100%的股权出让给控股股东罗牛山集团。上市公司在过渡期向以上项目投入资金不超过人民币2亿元。


经评估,罗牛山广场及罗牛山118C项目的土地使用权及地上建筑物和其他附着物的评估价值为13.68亿元(不含增值税),截至2020年1月31日的总账面价值(开发成本)为6.459亿元。上市公司预计,此次交易扣除税款3.54亿元后,将为公司带来净利润3.77亿元。


除此之外,上市公司还有五宗可开发地块,尚未达到法定可转让条件。公司将通过自行或委托、代建等合作开发的方式将上述地块开发至法定可转让状态后进行转让,并于转让完成时注销房地产开发资质。


经营陷困境 千方百计募集资金


罗牛山近期经营陷入困境,根据公司公告,2019年预计盈利2,100万元-2,700万元,同比大幅下降93.05%-94.60%。公司前三季度经营现金流净额1351万元,同比大幅下降72.25%。对此公司解释称:1报告期内,因全年非洲猪瘟疫情形势严峻,加大了生物风险防控成本投入及同时加快生产性生物资产的内部更新,进行了相关的生物淘汰和生物处置等;2公司对海口农村商业银行股份有限公司的投资权益计算方法改变,对利润造成3.55亿元影响。


为摆脱困境,罗牛山除转让剥离公司房地产业务获取现金流外,还千方百计募集资金。


根据3月25日公布的修订后的预案,公司拟非公开发行股票募集资金总额(含发行费用)不超过人民币27.80亿元。募集资金投向7个生猪养殖项目和补充公司流动资金。


此外,公司拟向中国农业发展银行申请金额不超过人民币5亿元整,贷款期限24个月。


公司还向下属全资子公司海南罗牛山食品集团有限公司(以下简称“食品集团”)及其下属全资企业、海南罗牛山畜牧有限公司(以下简称“畜牧公司”)及其下属全资企业、海南罗牛山新昌种猪有限公司(以下简称“新昌公司”)提供不超过人民币18亿元的贷款担保。目前公司对外担保总额度为34.2631亿元(包含本次不超过18亿元的担保金额),占公司最近一期经审计净资产的86.27%。


“赛马小镇”无疾而终 董事长曾借利好巨额套利


罗牛山曾在2018年5月份公开宣布要建设投资总额288亿元“海南国际赛马娱乐文化小镇”,公司股价因此短期内涨幅高达104%。董事长通过其他资金渠道借利好清仓,狂赚1.9亿元。此次公司公开剥离房地产开发业务,不久后要注销房地产开发资质,意味着“赛马小镇”开发项目无疾而终。


据当时公布的计划,赛马小镇项目拟选址海口市美兰区三江镇罗牛山农场,总规划占地约500公顷,建设内容包括海南国际马术中心、国际赛马公园、行政办公配套等。拟开工时间为2018年,拟建成时间为2020年。


令投资人质疑的是,当时的罗牛山账面货币资金只有5.9亿元,公司总资产也仅64.81亿元。


此后,罗牛山的股价在一个月涨幅高达104%。深交所先后四次向罗牛山发出问询函,要求其说明公司是否存在利用“赛马概念”炒作公司股价、敦促其完善对赛马项目的披露,但罗牛山多次选择用一系列“不确定性”来描述关于赛马小镇项目的实现性,此后便不再披露关于赛马小镇的信息。


中国网财经统计发现,罗牛山董事长徐自力通过中铁信托相关资管计划低买高卖,借“赛马小镇”利好清仓,持股时间不足24个月,狂赚1.9亿元(详见本网2019年05月14日《董事长借利好清仓狂赚1.9亿罗牛山小股东苦等“赛马小镇”》)。


2019年5月17日,在海南辖区投资者接待日活动上,罗牛山副董事长兼总裁钟金雄曾回答投资者提问时称,受相关具体政策以及海南后续配套政策落地实施情况、“多规合一”调整等诸多因素影响和较多不确定性,赛马项目仍处于前期阶段。


2020年2月26日,有投资者在公开平台上向罗牛山提问,“传闻罗牛山赛马项目已启动前期工作,是否属实?”罗牛山的董秘回答:传闻不实,公司除2018年披露的相关公告以外,未披露其它重大或实质性进展公告。

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  •    海南楼市政策进一步收紧,其中有一项对房企资金运转及房地产市场格局影响深远。文件指出,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售。这意味着商品房预售制度将逐步退出市场,期房也将成为历史。同时,更严峻的形势是,外地人限购后,本地居民也限购第三套住宅,但新的房源还在持续供应。


       截至2020年3月10日,海南11个市县公布了各自的商品房预售情况。据小易君统计,截至3月10日,今年海南预售房源15087套,预售面积116.9万平米,其中住宅房源8116套,商铺888套,车位2749套,办公产品2589套,产权式酒店460套,其余类型房源285套。由于此前各市县商品房预售网络并未打通,信息并不完全透明,这应该是海南史上披露最全面的商品房预售情况。



       1月爆发 2月冰封 3月走向复苏


       受疫情影响,1月、2月仿佛上演了一出“冰与火之歌”,1月预售房源11846套,而2月急剧下跌至2208套,二者相差5.3倍。


       1月正值春节,正是海南市场抢收、房企抢跑之际。有11个市县共计56个项目集中拿证,其中1月20日-21日两天,就发放了20张预售证。但困于疫情之下,1月拿证的11846套房源,销售惨淡。2月仅有5个项目拿证,其中海口4个,文昌1个,其余市县无新证发放。3月仅前10日就已有超越2月之势,随着疫情得到控制,预售市场逐步复苏,前10日有4个楼盘拿证,共计1033套房源。


       政策收紧 谁能收割最后一点购买力?


       去年前2月海南省商品房销售面积112万平米,和上述预售面积基本相当,如果没有疫情影响和政策收紧,今年前2月的销售面积大概率能与去年持平或小幅上涨,但现在,一季度基本“歇菜”了。另一方面,去年第四季度,仅海口、三亚的预售房源就达到37090套,加上近期拿证的房源,短短5个月内,海南就有超5万套房源入市,相对海南有限的购买力,这是一个庞大的数字。3月7日限购政策升级,本地居民限购第三套商品住房后,谁能收割越来越紧缺的购买力?


       总而言之,现在市场上不缺房子,但缺好房子,真正拼产品的时候到了。


       海口、三亚预售套数双双同比下跌


       海口、三亚的两极地位依旧稳固,但情况却不太明朗。今年前2月海口预售套数4921套,同比下跌10%,三亚预售套数3003套,同比下跌26%。按照往年运行轨迹,3月过后,三亚每月预售房源会在低位运行,直到下一个旺季来临。而海口淡旺季之分并不十分明显,受季节影响相对较小。


       全域限购后,三亚楼市重创,销售量、销售金额、销售均价均直线下滑,但海口依靠本地购买力,安全过冬,销售量、销售金额、销售均价都走出了一条与三亚截然相反的道路,仅去年全年预售套数就是三亚的4.5倍。三亚除了楼盘数量相对较少外,更重要的原因在于销售端表现乏力。


       那些年关注的“网红盘”都上新了 你会出手吗?


       没有经历过抢房潮,就没有资格当“网红盘”。“网红盘”要么是产品过硬,要么是背后的资源在市场上具有话语权,比如双学区、市中心地段等。


       这次上新的楼盘里,小易君发现了多个“网红盘”,如碧桂园中央半岛、碧桂园·海南之心、绿城蓝湾小镇、恩祥新城北大华府、大华锦绣海岸等,但这几个楼盘的住宅上货量都不多,仅绿城蓝湾小镇和大华锦绣海岸有住宅房源,共计286套,多为100平米以上的大户型,其余楼盘拿证类型为商办或车位。

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  •    目前江东新区迈雅河生态修复工程项目已经全面复工,作为项目代建单位,将高标准高质量完成施工任务,确保江东新区首个滨海生态休闲区明年底投入使用。


       据了解,该项目所在地过去鱼塘星罗棋布,养殖产业一度让众多村民腰包鼓起来,却也带来众多养殖污染,污水排入河流。为了保护生态,海口市下决心推动产业“腾笼换鸟”,有序实施生态修复,加速推进退塘还湿步伐。


       该项目规划面积8517亩,规划范围北至东海岸滨海沙滩,南临江东大道,西邻双坡村,东靠道孟河及江东新区总部经济区。


       “江东新区定位为国家生态文明试验区的展示区,项目设计严格遵循规划要求,坚持生态优先,深刻践行‘绿水青山就是金山银山’的理念,打造人与自然和谐共生的国际湿地城市河流湿地修复典范。”上海市城市建设研究院总院(集团)有限公司项目设计师邓毅说。


       “项目现状场地中水产养殖塘占70%以上,外来物种入侵、污水排放、养殖污染等问题严峻。”邓毅介绍,项目坚持问题导向,靶向修复,通过统筹实施湿地生态修复、海防林生态修复、园林景观、给排水等工程,科学布局亲水栈道、公共服务驿站、滨海漫步道等服务设施,让迈雅河生态休闲区成为群众共享的绿意空间。


       据了解,项目先期施工面积达2200多亩,总面积相当于两个万绿园,考虑作业面积大的实际,为方便直观调度施工资源,项目部划设了14个工区。目前,该项目已经全面复工,正在满负荷建设,伴着轰鸣机械声,施工人员挥洒汗水,干劲十足。


       代建单位海口市城建集团项目相关负责人表示,项目部按照“山水林田湖草”生命共同体的要求,高起点规划,高水平设计,高标准建设江东新区首个生态休闲区,开足马力加速建设确保明年底如期完工,全面优化提升迈雅河流域生态系统生物多样性保育、水生态安全维护、水资源供给、景观提升等服务功能,打造望得见山、看得见水、记得住乡愁的生态宜居新乐园。

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